安い物件を探している人必見！再建築不可物件に関する疑問と基礎知識をご紹介します！

こちらのサイトでは、不動産投資を始めたいけれど少しでも安い物件を求めている、比較的低価格で購入可能な再建築不可物件に関する疑問や基礎知識について分かりやすくご紹介していきます。
購入したい人だけでなく、再建築ができない不動産を所有している人にも買取相場がどのくらいにあるのか、購入したい人向けの賢く探したり調べたりする方法などにも触れているので現在の疑問や悩みなどこちらを読むことで解決できるのではないでしょうか。

安い物件を探している人必見！再建築不可物件に関する疑問と基礎知識をご紹介します！

再建築不可物件は、市場価格の3割から4割くらい価格が下がることがあるといいますが、不動産投資をされる人の中には少しでも安い家を購入して、リフォームやリノベーションを行ってから第三者に貸し出すことを目的にしているケースも少なくありません。
しかし、再建築不可物件は市場にそれ程多く出回っているわけではありません。
ただ、再建築不可物件の基礎知識を得ることで物件探しのコツや依頼先もしくは相談先を選ぶときに役立てることができます。

再建築不可物件とは接道義務を果たさず新たに建物を建てられない土地のこと

再建築不可物件とは、接道義務を満たしておらず、新たに建物を建てられない土地というかそこにある物件を指します。
接道義務とは聞きなれない用語ですが、簡単に言えばそれなりに広い道路に十分に面していることを意味しています。
細かい数値基準はあるものの、再建築不可物件とはイメージ的に言えば他の土地に囲まれていたり、入り組んだ路地の奥などにあって、広い道路に面していないものということができます。
今はこのような土地には建物は新しく建てられないわけですが、昔はそうではない時代があり、当時建てられた建築物が今でも残っていたりするわけです。
当然ながら築年数の経過した古い木造住宅であることがほとんどです。
このような物件は、実際に住民がまだいることも当然あるわけで、既得権としてそのまま住むことはできますが、取り壊した後に新しく家を建てることはできません。
これは火災などの際に消火活動に影響することが予想されるためです。

再建築不可物件は近隣地域の他の物件より安価に手にいれることができる

不動産を購入する場合に再建築不可物件を選ぶ最大のメリットは、なんといっても近隣地域の他の物件より安く手に入れられることです。
再建築不可物件は、文字通り建物の建て替えができず、取得したとしても活用の幅が大きく制限されます。
そのため、通常の不動産物件より需要が低く、売る側にとっては市場の相場より価格を下げなければ成約できないケースが少なくありません。
しかし、不動産を探す側から見れば、目的や用途によっては良い狙い目とすることができます。
所在地や物件の状態によっては、周りの物件の半額程度で販売されているケースがあり、見つけて売買契約までこぎつけることができれば、お得な買い物となる可能性があります。
また、賃貸住宅として利用する場合、借主にとって大きなデメリットがなさそうであれば、賃料を下げる必要がありません。
建材の劣化などによる建て替えの必要性が出てこない限り、他人に貸し出すと高い利回りを得られる可能性があるでしょう。

再建築不可物件は固定資産税が低く設定される

再建築不可物件は、固定資産税が低く設定されています。
再建築不可物件はデメリットが多いのですが、税金の面は数少ないメリットといえるかもしれません。
不動産を所有しているとこの税金を毎年納める必要がありますが、同じような広さの土地にある同じくらいの物件と比較すると納税額が安くて済むわけです。
維持費が少なくて良いことになるわけで、できるだけ余分な出費を抑えたいという人には朗報かもしれません。
ちなみに固定資産税は、毎年の納税額に影響するだけではなくて、その物件を贈与する際や相続の際にも参照されるものです。
つまり贈与税や相続税に関しても、同等レベルの他の物件と比較すると低額で良いことになります。
基本的なことを言えば、固定資産にかかる税金は、その不動産がどれくらいの効用・価値を生み出しているかによって決まる性格がありますので、率直に言えば当該不動産は効用や価値がないと国に言われているようなものですが、それは受け止め方次第です。

再建築不可物件の売却は買取専門業者にお任せ！

再建築不可物件とは、建築基準法上の接道義務を充足することができなかったり都市計画法に基づく用途地域規制の対象となり既存の建物を取り壊しても新築建物を建築することができない土地のことです。
都市部で狭小住宅がひしめきあっているようなエリアでは、再建築不可物件はそれほど珍しいことではないといえます。
既存建物で居住を継続するには問題がありませんが、老朽化しているようでは新築したいとのニーズが高いかもしれません。
しかし上述のように法律上の壁に阻まれて、それもかなわないというわけです。
このような物件を相続などを契機に、所有権を取得しても市場価値は低く、普通の購入希望者では買い手が付かないことが原状です。
つまり再建築不可物件の一番の難点は、売却したくても処分することができない点にあるのです。
こういった属性をもっている再建築不可物件は、資産価値も期待できない上に処分するのは困難。
となると専門業者の買取サービスを利用するのがおすすめです。

再建築不可物件にまつわる疑問①：どうして安価に手に入れることができる？

一般的な建築物件よりも安価で手に入れることのできる再建築不可物件。その理由を詳しく説明します。まずは再建築不可物件についてです。これは、現在立てられている建物を解体して更地にしても新たに建物を造ることが出来ない土地のことを指します。現在は都市計画区域と準都市計画区域内にのみあります。幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接している、という建築基準法の接道義務を満たしていない土地がその物件に当てはまります。これは消防車や救急車などの緊急車両が入れるようにするため新たに考えられました。この義務は昭和25年、西暦で1950年に制定されたため、それよりも前に建てられた建物は接道義務を果たしていないものが多いのです。1950年以前に建てられた建物であれば再建築不可物件として見られることはありません。しかし、一度壊してしまうとその土地は新しく建物を建てることはできないのです。このような物件は、買い手がつきにくくなり流通も悪くなるというデメリットが生まれるため、再建築不可物件は他の物件よりも安価で手にいれることができるのです。

再建築不可物件にまつわる疑問②：建て替え付加ならどのように土地活用する？

再建築不可物件は、その土地での再建築ができない土地でありこのような不動産を購入しても良いことがないのではないか、このように考える人も多いのではないでしょうか。しかし、再建築不可物件を専門にしている会社があり、積極的に買取しているなどからも何らかの需要があるのではないか、このように考えることもできるわけです。そのままでは家がボロボロなのでリフォームが必要になって来るけれども、再建築不可物件を選ぶときにはあまり築年数が経過しているものは避けることが大切です。その理由の中には耐震性能がないので大きな地震が発生した際に倒壊のリスクがあるためです。比較的築年数が浅い物件はリノベーションで現代風の間取りにすることができますし、投資で活用することもできます。なお、土地活用となったときには日当たりが良い環境なら農園や太陽光発電所、建物を建設しないトランクルームや自動販売機の設置など色々な方法があるのではないでしょうか。

再建築不可物件にまつわる疑問③：どうして銀行系の住宅ローンが借りられないのか？

再建築不可物件では、一般的に銀行系のローンが借りられません。そもそもローンとは融資を受けることであり、少額であればいわゆる消費者金融のように無担保で借りることができる商品もあります。しかしここでは住宅ローンを意味しており、その場合は高額になりますので無担保融資はあり得ません。では何を担保に差し出さないとならないのかと言えば、それは即ち融資を受けたお金で買おうとする不動産物件そのものです。銀行は、もし返済が滞った場合には当該物件を差し押さえ、売却することでお金を得て埋め合わせをしようと考えているというか、はっきり言えば埋め合わせができると判断した金額しか貸してはくれません。ここで再建築不可物件は、そこに新しく建築することができないのですから価値が低いと見なされます。売りたいと思ってもなかなか買い手が見つからないことが予想されますので、返済が滞った場合に銀行は立ち行かなくなってしまいますから、融資はしてくれません。

再建築不可物件にまつわる疑問④：なぜ売却しても買い手がみつかりにくいのか？

都市部で無計画に住宅が建築されてから長期間経過しているようなエリアでは、再建築不可物件に当てはまることは珍しくありません。再建築不可物件とは、既存建物の老朽化が進行するなどして新築住宅を建てるのが妥当な条件であるにもかかわらず、建築基準法や都市計画法の規制を充足することができないため、新築住宅を建築できない土地のことを指します。自己所有の土地なら、どのような住宅を建築しようが自由、と考える人もいるかもしれません。しかし無秩序に住宅建築を認めると耐震性や耐火性などの点で、エリア全体が脆弱になるリスクがあります。そのような事態を回避するために各種の法令で建築できる条件を詳細に規定しているわけです。 このように再建築不可物件では、基本的に既存の住宅での生活を前提になってしまうので、買い手を見つけるのは困難です。このような状況を解消するには、隣接した土地とあわせて販売するなどして、法令の規制をクリアする必要があるので、専門業者以外の書いてはみつりずらいわけです。

再建築不可物件にまつわる疑問⑤：なぜ不動産仲介業者で売ることができないのか？

不動産を売却する際に、当該建物が再建築不可物件の場合、売却は困難となります。なぜなら不動産会社が取り扱ってくれないからです。ではなぜ取り扱ってくれないのでしょうか。一つ目の理由は再建築不可物件の場合、銀行の審査がおりず、融資を受けることが出来ない事です。融資を受けることが出来ないと、買主は現金一括払いでないと購入できません。となると必然的に売却価格が低下することになります。仲介業者の報酬は売却価格によって決まりますので、価格がていかすると当然報酬も下がります。従って、業者は再建築不可物件を取り扱う事を避けるのです。また、このようば物件は再建築できないという事だけではなく、様々な法令上の制限を受けていることもあります。当然、仲介業者は買主に納得してもらえるように丁寧に説明しなければなりません。しかし、たとえ丁寧に説明したとしても買主から責任追及されるおそれは常にあります。従って、このことも不動産業者が再建築不可物件を避ける理由の一つとなっています。